Daně z nemovitostí v České republice

Daňový systém související s nemovitostmi v České republice je komplexní téma, které se dotýká každého vlastníka nemovitosti. Ať už kupujete svůj první byt, investujete do nemovitostí nebo prodáváte dům, je důležité znát své daňové povinnosti. Tento článek poskytuje komplexní přehled všech daní spojených s nemovitostmi v ČR, aktuální sazby a možnosti daňové optimalizace.

1. Daně při pořízení nemovitosti

V minulosti byl nákup nemovitosti spojen s daní z nabytí nemovitých věcí. Dobrou zprávou je, že tato daň byla v roce 2020 zrušena, což výrazně snížilo náklady na pořízení nemovitosti.

Daň z přidané hodnoty (DPH)

Při koupi nové nemovitosti (novostavby) se můžete setkat s DPH:

• Základní sazba DPH: 21 % - platí pro komerční nemovitosti a luxusní byty nad 120 m²
• Snížená sazba DPH: 15 % - platí pro bytové nemovitosti s podlahovou plochou do 120 m²

Kdy se DPH neuplatňuje:

• Při prodeji starších nemovitostí (starších než 5 let od kolaudace)
• Při prodeji pozemků (pokud nejsou stavebními pozemky s platným stavebním povolením)

2. Daně během vlastnictví nemovitosti

Daň z nemovitých věcí

Tato daň se platí každoročně a skládá se ze dvou částí:

• Daň z pozemků
• Daň ze staveb a jednotek

Sazby daně z pozemků:

• Stavební pozemky: 2 Kč/m² × koeficient podle velikosti obce (1-5)
• Zastavěné plochy a nádvoří: 0,20 Kč/m²
• Zahrady: 0,75 Kč/m²
• Trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky: 0,25 Kč/m²

Sazby daně ze staveb a jednotek:

• Obytné domy: 2 Kč/m² × koeficient podle velikosti obce (1-5)
• Byty a nebytové prostory: 2 Kč/m² × koeficient podle velikosti obce (1-5)
• Rekreační objekty: 6 Kč/m²
• Garáže: 8 Kč/m²
• Komerční prostory: 10 Kč/m²

Koeficienty podle velikosti obce:

• Obce do 1 000 obyvatel: koeficient 1,0
• Obce od 1 000 do 6 000 obyvatel: koeficient 1,4
• Obce od 6 000 do 10 000 obyvatel: koeficient 1,6
• Obce od 10 000 do 25 000 obyvatel: koeficient 2,0
• Obce od 25 000 do 50 000 obyvatel: koeficient 2,5
• Obce nad 50 000 obyvatel a ve statutárních městech: koeficient 3,5
• Praha: koeficient 4,5

Místní koeficient: Obce mohou stanovit pro všechny nemovitosti na svém území tzv. místní koeficient ve výši 1,1 až 5, kterým se násobí konečná daň. Některé obce toho využívají, což může výrazně zvýšit daňovou povinnost.

Podání daňového přiznání:

• Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna zdaňovacího období (roku)
• Povinnost podat daňové přiznání má každý, kdo nabyl nemovitost v předchozím roce
• Pokud se nemění okolnosti rozhodné pro stanovení daně, daňové přiznání se znovu nepodává

Splatnost daně:

• Do 31. května běžného zdaňovacího období, pokud roční daň nepřesáhne 5 000 Kč
• Ve dvou stejných splátkách (do 31. května a do 30. listopadu), pokud roční daň přesáhne 5 000 Kč

Daň z příjmů při pronájmu nemovitosti

Pokud pronajímáte nemovitost, musíte příjmy z nájmu zdanit:

Fyzické osoby:

• Příjmy z nájmu se zdaňují jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů
• Sazba daně: 15 % (při překročení 48násobku průměrné mzdy se uplatňuje solidární zvýšení daně o 7 %)
• Možnosti uplatnění výdajů:
  • Skutečné výdaje - všechny prokazatelné náklady související s pronajímanou nemovitostí (opravy, údržba, odpisy, úroky z úvěrů, pojištění)
  • Paušální výdaje - 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč)

Právnické osoby:

• Příjmy z nájmu jsou součástí základu daně z příjmů právnických osob
• Sazba daně: 19 %
• Možnost odpočtu všech daňově uznatelných nákladů

3. Daně při prodeji nemovitosti

Daň z příjmů při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti může podléhat dani z příjmů, existuje však několik případů osvobození:

Osvobození od daně z příjmů pro fyzické osoby:

• Prodej po uplynutí časového testu:
  • 10 let vlastnictví nemovitosti (pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021)
  • 5 let vlastnictví nemovitosti (pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020)
• Prodej nemovitosti, ve které měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
• Prodej nemovitosti, ve které prodávající neměl bydliště, ale použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby do konce následujícího zdaňovacího období

Pokud se na prodej nevztahuje osvobození:

• Příjem podléhá dani z příjmů fyzických osob - 15 % (příp. + 7 % solidární zvýšení)
• Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou (včetně prokazatelných výdajů na zhodnocení nemovitosti)
• Do pořizovací ceny lze zahrnout i související náklady (provize realitní kanceláři při nákupu, právní služby, poplatky atd.)

Právnické osoby:

• Zisk z prodeje nemovitosti je součástí základu daně z příjmů právnických osob
• Sazba daně: 19 %
• Žádné speciální osvobození se neuplatňuje

DPH při prodeji nemovitosti

V některých případech může být prodej nemovitosti zatížen DPH:

Prodej podléhá DPH, pokud:

• Prodávající je plátce DPH
• Prodej se uskuteční do 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od první registrace užívání stavby

Prodej je osvobozen od DPH, pokud:

• Prodej se uskuteční po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od první registrace užívání stavby

Možnost volby zdanění: I v případě osvobození od DPH může prodávající (plátce DPH) zvolit, že uplatní DPH, pokud je kupující také plátcem DPH.

4. Další daně související s nemovitostmi

Daň dědická a daň darovací

Od roku 2014 byly samostatné daně dědická a darovací zrušeny a začleněny do daně z příjmů:

Dědictví:

• Příjmy z dědictví jsou zcela osvobozeny od daně z příjmů (pro všechny dědice)

Darování:

• Osvobození od daně z příjmů platí pro dary mezi příbuznými v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata) a manžely
• Dary mezi ostatními příbuznými a nepříbuznými osobami podléhají dani z příjmů - 15 % (fyzické osoby) nebo 19 % (právnické osoby)

5. Možnosti daňové optimalizace

Existuje několik legálních strategií, jak optimalizovat daňovou povinnost související s nemovitostmi:

Při pronájmu nemovitosti

• Volba mezi skutečnými a paušálními výdaji - porovnejte obě varianty a vyberte výhodnější
• Rozložení příjmů v rodině - nemovitost může být ve spoluvlastnictví manželů nebo rodinných příslušníků, kteří si rozdělí příjmy a každý uplatní slevu na poplatníka
• Evidence všech uznatelných výdajů - opravy, údržba, pojištění, úroky z hypotéky, odpisy
• Plánování větších oprav - větší opravy lze rozložit do více zdaňovacích období pro optimalizaci daňového základu

Při prodeji nemovitosti

• Načasování prodeje - pokud je to možné, počkejte na splnění časového testu pro osvobození
• Přesun bydliště do prodávané nemovitosti - pokud v nemovitosti budete mít bydliště alespoň 2 roky před prodejem, bude prodej osvobozen od daně
• Reinvestice výnosu z prodeje - použití výnosu na uspokojení bytové potřeby může vést k osvobození od daně
• Evidence všech nákladů zvyšujících pořizovací cenu - rekonstrukce, přístavby, právní služby, provize RK atd.

6. Aktuální změny v daňové legislativě pro rok 2025

Daňová legislativa se průběžně mění, proto je důležité sledovat aktuální vývoj. V roce 2025 došlo k těmto významným změnám:

Změny v dani z nemovitých věcí

• Zvýšení základních sazeb daně ze staveb a jednotek
• Rozšíření pravomocí obcí při stanovení místních koeficientů
• Možnost diferencovat místní koeficient podle typu nemovitosti

Změny v dani z příjmů

• Úprava limitu pro odpočet úroků z hypotečních úvěrů použitých na financování bytové potřeby
• Změny v podmínkách pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí

Závěr

Porozumění daňovým aspektům spojeným s nemovitostmi je důležité pro každého vlastníka či investora. Správné plánování a využití zákonných možností může vést k významným úsporám. Zároveň je důležité plnit všechny daňové povinnosti řádně a včas, aby se předešlo pokutám a penále.

Vzhledem ke komplexnosti a častým změnám daňové legislativy doporučujeme konzultovat vaši konkrétní situaci s daňovým poradcem, který vám může pomoci optimalizovat vaši daňovou povinnost a zajistit, že všechny daňové povinnosti budou splněny v souladu se zákonem.